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上周,当房企们为了抢地拼得如火如荼的时候,传来了这样一则消息——
广州地铁3号线已经通过有关部门出具的无异议函,未来将打包成公募基金REITs,准备上市了。
这个消息,就还挺新奇的。
REITs也被称为不动产投资信托基金,这种投资基金向投资者发行收益凭证,募集资金投资于不动产,并向投资者分配投资收益。
这个“不动产”,可以是住房,也可以是产业园区、物流厂房、能源设施,甚至高速公路和地铁线路。
所以,简单点说, 这就是广州地铁要用3号线的收益权去融资,提前变现了。如果能批下来,大概率是全国第一单。
当然了,广州地铁很快发了回应,称“暂未获得最后批复”,但讲真,以3号线的火爆和吸金,如果这 都批不下来,别的地铁REITs大概率也没戏。
但是, 为什么广州地铁要在这个点推进REITs呢?
是因为缺钱吗?
以及,广州最新一期的地铁规划批复最晚明年就要出来了。 发行REITs,是否能保住广州下一轮即将开建的地铁线路呢?
我们先看下广州地铁的财报。
表面上来看,成绩单不算太差。
去年的总营收122.8亿元,主业运营收入,也就是地铁的票款收入接近60亿元,剩下的一半则是多种经营收入。
因为众所周知的原因,去年的票款收入可能会受到一些影响,所以我们拉长到三年来看——
基本也是在60亿上下浮动。
在“多种经营收入”中,卖房这一part独领风骚。
靠着对香港地铁“TOD+物业开发”的模式复刻,2022年,广州地铁开发物业的销售金额高达270亿,相当于主业的2倍还要多。
去年,光是拿地,就拿了5块。
大家熟悉的星瀚TOD、星汇城TOD、琶洲南TOD等,背后都有广州地铁的身影。
说到在手货币资金,广州地铁更是不甘下风, 比前年还多了近十分之一,真是羡煞其他一众兄弟——
那么,现在广州地铁兜里的这些钱,够花吗?
要回答这个问题,我们先来认清一个事实——
建地铁真的太费钱了。
地铁线是在地下修建的,施工难度远比地上要高,再加上大多数地铁站建在人流和商业活跃的地区,拆迁成本高,折算下来造价都是不低的。
我们翻看了一下前期流出的《广州市2023年重点建设项目计划》,就拿广州地铁11号线和18号线举个栗子吧。
11号线是万众期待的广州大环线,途径天河、海珠、越秀等中心区,地铁规划线长42.8公里,总投资近420.6亿元——
也就是说, 每推进一公里,造价高达接近10个小目标。
这绝不是一个可以轻易负担的数字。
18号线也不遑多让。
作为国内第一条时速160千米的全地下市域快线,18号线从南沙万顷沙起步, 虽然穿越的片区地价稍便宜些,但总造价也高达450多个亿,建造者的压力可见一斑。
当然了,这个数字只是地铁的总修建成本。一条线路建造时间短则几年,长则数十年,建造成本是根据工程进度进行分摊的。
单看今年,广州地铁在修建地铁线路上,要投入多少钱呢?
我们汇总了2023年广州市重点建设计划里的城市轨道交通项目,发现除了有轨电车2号线(香雪-南岗)项目以外,有15条在建或者竣工的地铁工程,都是广州地铁负责, 合计投入超过283亿。但这还不是全部的支出。
除了建地铁以外,广州地铁要做的事实在是太多了。
比如,和周边的佛山、东莞等搞一些城际轨交,做好大湾区的联通——
比如,做好重点TOD站点的交通枢纽工作,在站内配建商业配套、建公共停车场等——
又比如,房地产开发业务也没有落下,继续开工官湖车辆段上盖项目、赤沙车辆段上盖项目、萝岗车辆段上盖项目等……
如果把这些杂七杂八的事全部加起来的话, 广州地铁今年要花的钱,就接近680亿元了。
还记得我们前面提到的广州地铁手里的现金吧,只有280多个亿。
这悬殊的差距……emmm……
何况,卖车票一年的收入只有60个亿,都不够新建一条地铁线路的。
所以 ,虽然横向比较起来不错, 但光论赚钱,广州地铁确实不怎么行。
这也没啥可丢脸的,毕竟,作为地方最大的民生类基建项目之一,绝大部分的地铁公司都是仰仗政府补贴的。
如果撇除了12个亿的政府补助,去年广州地铁的归母净利润就“扭赢为亏”了, 净亏损额度达到4个多亿。而卖房之类的多元化收入, 简直就是事实上的支柱。
但是,也不知道是不是钱袋子实在略紧张,广州地铁今年已经不怎么拿地了——
去年挤进了全国房企拿地榜TOP15之列的,但今年,已经从前100名的榜单里消失了。
当下不囤面粉,未来的卖面包的收益多少会受到影响。
所以,把地铁线路打包成公募REITs,优点是显而易见的——
在 地铁公司的角度,可以将固定资产一次性变现,用未来N年的收益来建设当下的项目,一解燃眉之急。 而对于 投资者来说,至少多了一个资产配置的选择。
但说起这个资产配置,好消息是,从已经上市的RETIs来看,虽然表现分化,但行业和业绩突出的基本都有10%-20%的涨幅。
坏消息是,二级市场上跌得最惨的,基本都是交通基建类的REITs……
想当年,城市大扩张的时代,地铁是城市现代化的标志,既能推动城市内部生产要素的快速流通,还能推动地铁沿线的资产价格上涨。
现在,这种逻辑不存在了。 于是, 最近大城市地铁规划收缩,成了明牌——
深圳地铁公示第五期规划,与去年公示的方案相比,新建线路一下被砍了三分之一。
在深圳之前,去年国家发改委批复的杭州地铁四期规划,也曾经砍掉了近一半的里程。
不知道广州地铁的新尝试,能不能帮助广州 保住更多的规划地铁线路。
或者,至少,让在建的工程更顺利些呢?
以上为正文,来自熊先生